Vous êtes à la recherche d’un placement dédié à la location meublée à haut rendement et sans prise de tête ? Et si vous optiez pour l’investissement en EHPAD ? L’établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes génère en effet des rendements annuels moyens de plus de 4%, tout en étant géré par un exploitant spécialisé dans la prise en charge de la dépendance.
Vous avez la possibilité de vous engager dans ce secteur en acquérant un établissement neuf ou ancien. Ce, en sachant que chaque option présente des avantages et des inconvénients spécifiques. Démêlons ensemble les éléments à considérer pour vous aider à implémenter votre stratégie d’investissement.
Les atouts de l’investissement dans le neuf
Attractivité et valeur ajoutée
La modernité des installations et des équipements séduisent les locataires de plus en plus exigeants, notamment en ce qui concerne la sobriété énergétique et la conformité aux normes environnementales. Ce qui augmente potentiellement le taux d’occupation. En termes de revente, un bien neuf prend plus rapidement de la valeur en raison de ces points forts évoqués.
Fiscalité avantageuse
Parmi les avantages fiscaux issus du neuf : la récupération de la TVA de l’achat. Idem en ce qui concerne les exonérations temporaires de taxe foncière. Par ailleurs, rappelons que les avantages en termes de fiscalité communs à l’investissement aussi bien dans le neuf que l’ancien sont ceux issus du statut fiscal de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). C’est-à-dire : déduction des charges et des amortissements (sous le régime réel d’imposition) ou d’un abattement forfaitaire de 50% (sous le régime micro BIC).
Rendement stable et loyers réguliers
Les EHPAD neufs génèrent des revenus locatifs réguliers et prévisibles grâce aux loyers issus de la mise en location. Ceux-ci sont relativement élevés en raison de la forte demande locative trouvant son origine dans le vieillissement continu de la population et du recul de l’espérance de vie. Ces paramètres augmentent en effet les besoins en termes de prise en charge de la dépendance. Par ailleurs, le bail commercial est généralement conclu sur le long terme (en moyenne 9 ans). À noter que celui-ci inclut des clauses de révision régulière des loyers, assurant un ajustement en fonction de l’inflation ou d’autres facteurs économiques.
Remarque : l’investissement dans le neuf présente certains inconvénients tels que des frais de notaire élevés. Une période de vacance locative plus ou moins longue est aussi à prévoir, en fonction toutefois de l’expérience du gestionnaire et de la qualité de l'emplacement.
Les avantages de l’investissement dans l’ancien
Coût d'acquisition réduit
Les EHPAD de seconde main sont généralement proposés à des prix plus attractifs. Il s’agit d’un établissement déjà fonctionnel, dont vous achetez le lot indivisible : l’appartement, son mobilier et ses équipements, et aussi ses locataires. Vous reprenez le bail commercial souscrit par l’investisseur sortant, de même que le gestionnaire chargé de l’exploitation.
Un historique traçable
Avant d’acheter votre EHPAD seconde main, vous avez la possibilité de remonter vers son historique. Quels ont été les rendements passés ? Les taux d’occupation ? Ce, en particulier pendant les périodes de bouleversement économique. Toujours est-il que l’EHPAD est avant tout de la pierre, un actif tangible qui a su traverser les épreuves sans traumatisme, d’autant plus qu’il est adossé à un secteur acyclique : la santé et la dépendance. Vous pouvez aussi relever l’historique du gestionnaire, l’évolution de ses chiffres d’affaires et de ses actifs sous gestion.
Un EHPAD qui rapporte immédiatement
Contrairement à l’établissement neuf qui pourrait être soumis à une période de vacance locative, comme susmentionné, l’EHPAD ancien est déjà loué et, par conséquent, génère immédiatement des loyers, ce qui boostera votre rendement annuel net.
Attention cependant, car les frais de notaire sont élevés si vous réalisez un achat immobilier dans l’ancien.
