Les dernières réformes ont profondément modifié le paysage de la location meublée et de nouvelles mesures sont attendues dans les prochaines années. En effet, la hausse des prix de l’immobilier, couplée à une demande croissante pour des logements meublés, a modifié les équilibres du marché.
De plus, les nouvelles normes énergétiques imposées aux logements locatifs génèrent un impact direct sur les investissements en LMNP – location meublée non professionnelle.
Pourquoi la réforme de la LMNP ?
C’est en particulier la fiscalité de la LMNP qui est susceptible de faire l’objet de ces réformes imminentes.
Rappelons que la location meublée est extrêmement avantageuse pour les propriétaires bailleurs, grâce aux régimes qui s’appliquent : le réel d’imposition et le micro BIC. Si le premier permet de réaliser d’importantes déductions (charges réelles et amortissements), le second est une ouverture à un abattement de 50% ou de 71%, en fonction de la nature de la location meublée.
De plus, la durée de la mise en location n’est pas soumise à des contraintes, contrairement à celle se rapportant à la location nue, d’où une véritable flexibilité qui fait partie des réelles attractivités de ce dispositif.
Du fait de ces multiples avantages, nombreux sont ceux qui se tournent vers la LMNP, provoquant un déséquilibre par rapport à la location nue. C’est cette distorsion du marché que le gouvernement souhaite corriger en enclenchant la gestation de nouvelles mesures sur la fiscalité y afférente.
Par ailleurs, ce déséquilibre est présent au niveau des différents types de location meublée. Les locations de courtes durées s’avèrent relativement plus rentables, ce qui oriente de plus en plus d’investisseurs vers ce modèle, au détriment de la location meublée longue durée. Ces tensions ont alors donné naissance à des spéculations sur le marché de l’immobilier locatif meublé, ce qui amène à la future réforme.
Plusieurs pistes envisagées
Plusieurs pistes sont envisagées en ce qu’il s’agit des futures dispositions sur la LMNP.
Par exemple, le reclassement des revenus locatifs, la suppression de l’amortissement, la révision à la baisse de l’abattement forfaitaire et un probable renforcement des critères d’éligibilité.
Le reclassement des revenus locatifs
Les revenus issus de la location meublée sont actuellement soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dont le cadre fiscal est avantageux, par le biais des dotations aux amortissements.
La réforme de 2025 met fin à ce régime privilégié par le biais de la classification de ces revenus dans la catégorie des bénéfices fonciers. Cette nouvelle classification entraîne la suppression de la possibilité d'amortir le bien, ce qui a pour effet d'augmenter le montant imposable et, par conséquent, l'impôt à payer. Cette évolution aura pour conséquence directe d'augmenter le montant de l’impôt dû.
La suppression de l’amortissement
L'amortissement, qui permettait aux investisseurs LMNP de déduire une partie du coût de leur bien immobilier de leurs revenus locatifs, représente jusqu’à ce jour un levier fiscal essentiel pour optimiser la rentabilité des investissements. Cette déduction a pour effet de diminuer le montant des bénéfices imposables. La suppression qui aura éventuellement lieu, telle que prévue par la réforme, va donc directement impacter la fiscalité des propriétaires en LMNP : cette mesure risque de modifier en profondeur les perspectives de rendement de ce type d'investissement.
La révision à la baisse de l’abattement forfaitaire
Le régime fiscal des micro-BIC pourrait également évoluer, avec une diminution de l'abattement forfaitaire. Les locations de longue durée feront l’objet d’un abattement de 40%, tandis que les locations de courte durée seront soumises à un abattement réduit à 30%. Cette mesure vise à rééquilibrer les incitations fiscales et à orienter les investissements locatifs vers des durées plus longues.
